对上海**小区商品房预售合同纠纷一案整理评析

案情简介

2011年7月6日，原告XXX与被告上海旭X置业有限公司签订《上海市商品房预售合同》，由原告向被告购买位于**XX弄XX号房屋。据被告暂测该房屋建筑面积为89.1平方米，原告购买该房屋的总房价款暂定为110289.2元。合同约定“由于被告的原因致使原告名下的房屋产权证书在该房屋交付后的6个月内未能办出，自第6个月期满之日起，每逾期一天，被告应承担总房价款的万分之三的违约金，直到办出小产证之日。”之后，原告交付了全部房款，原告2012年12月30日签署房屋交接单收房。但因被告擅自改变车位和绿化带，被有关部门要求整改，至今无法办出大产证，导致原告的小产证也无法办理。此外，被告在宣传销售本小区房屋时，曾向原告承诺购买本小区住宅，业主子女可就读小学，实验中学，但在原告签订预售合同、缴足购房款后，才发现被告的上述宣传均系虚假承诺，故被告亦应因该欺诈行为向原告进行赔偿。

因与被告就赔偿事宜无法达成一致，原告诉至上海市XX区人民法院，请求：1、判令被告向原告支付逾期办理小产证违约金共计人民币79067元（以购房款110289.2元为基数，按照日万分之三的标准，自约定交房之日2012年X月X日之次日满6个月计算至实际办出小产证之日）；

2、判令被告向原告赔偿因被告未履行学区房承诺的补偿3,000元；3、本案诉讼费由被告承担。

被告答辩称：被告确实有整改，但在整改过程中，遭到大部分业主阻挠，业主围堵施工，导致被告无法及时进行整改，从而无法取得规土局给发的相应文件，导致无法办理产证。被告不应承担违约责任。被告从未向原告承诺过学区房的事宜，合同中也没有，不应承担赔偿责任。

案件结果

上海市XX区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：

一、被告上海旭博置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告XXX逾期办证违约金人民币62562元；

二、被告上海旭博置业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告XXX人民币3,000元。

相关证据

《上海市商品房预售合同》、购房发票、房屋交接单、上海市新建住宅交付使用许可证、公证书、房地产权证、领取办理小产证通知及邮件凭证等。

律师评析

1.根据青浦区规划和土地管理局信访室于2013年1月告知业主的回复，可以证明被告擅自变更小区规划，导致行政机关要求被告予以整改，这是被告无法按期办出产证的最主要原因。

2.根据预售合同补充条款一第18条约定，若由于被告原因致使原告名下的房屋产权证书在该房屋交付后6个月内不能办出的，被告应承担违约责任。

3.被告存在虚假宣传。被告在其销售宣传资料中称：中央生活圈，犹如您的私家配套，超市有好美家、世纪联华，医疗有青浦中医医院、中山医院青浦分院、万寿医院；市政有邮局、银行、金融证券机构、电信局、学校有青浦瀚文小学、青浦实验中学。该宣传资料旭博公司放在销售现场，购房人可任意领取。被告的销售人员在向原告介绍时表示该楼盘是学区房，故其售楼价格比相邻的其他楼盘高。目前，被告已违反此承诺，应按合同违约条款进行赔偿。